Résiliation d'un bail

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Posté : 01/05/2006 12h46

Je suis très intéressée par une maison à vendre mais je souhaiterais savoir comment ca se passe car il s'agit d'un bien loué (bail verbal de 3,6, 9 ans). Si nous l'achetons comment se passe la résiliation du bail ?, il semblerait que le fait qu'il soit enregistré ou non est important pourquoi? On nous a dit il faut envoyer un renom et les locataires ont 3 mois pr quitter les lieux est ce possible?De plus la locataire voudrait acheter la maison (qui appartient à sa mère, tante et oncle) mais son oncle s'y oppose fermement...pourrait elle entamer une quelconque poursuite?si les 3 propriétaires ne sont pas d'accord comment cela se passe? compliqué tout ça mais bon je préfère me renseigner avant de me lancer là dedans!

merci

Posté : 01/05/2006 23h43

Bonjour Flora,

La locataire bénéficie d'un droit de préemption. Autrement dit, si le bien est en vente, elle est en droit en priorité de faire offre et d'acquérir le bien. Elle veut l'acheter ? Son oncle ne peut pas s'y opposer à moins qu'elle ne soit sous administration provisoire de biens et que ce soit justement son oncle qui l'administre.

En ce qui concerne l'occupation des lieux c'est un petit peu compliqué. Une image valant mieux que de grands discours, je te conseille de te référer à ceci (source: fédération des notaires) :

Même s'il n'y a pas d'écrit, il existait un contrat de bail entre l'ancien propriétaire et le locataire. Un bail existe dès qu'il y a un accord sur la détermination de l'immeuble loué, et sur le montant du loyer. Le bail peut donc être verbal.

Les modalités à respecter pour donner le renon dépendent d'abord de la date à laquelle le contrat de bail a été conclu. Si le bail est antérieur au 28 février 1991, c'est encore l'ancienne loi qui est d'application. D'après ces dispositions, les acquéreurs pouvaient mettre fin au contrat à tout moment, et sans indemnité, si le contrat n'a pas été enregistré. Par contre, si le bail avait été enregistré, les acquéreurs ne pouvaient y mettre fin que dans les conditions prévues au contrat; s'il s'agissait d'un bail verbal ou d'un bail à durée indéterminée, ils ne pouvaient y mettre fin, à tout moment, que pour occupation personnelle, et en respectant un préavis de six mois. Dans ce cas, ils ne devront payer aucune indemnité au locataire. L'enregistrement du bail protège mieux les locataires.

Actuellement, il s'agit le plus souvent de contrats conclus après le 28 février 1991. Si le bail a été conclu pour une courte durée, c'est à dire une durée égale ou inférieure à 3 ans, les acquéreurs devront respecter l'échéance prévue au contrat, sauf, bien entendu, s'ils parviennent à se mettre d'accord avec le locataire pour un départ anticipé.

S'il s'agit d'un bail de 9 ans, et si le contrat a été enregistré, la situation est la même que pour les baux conclus avant le 28 février 1991 : les acquéreurs devront donner un préavis de six mois. Si le contrat n'a pas été enregistré, les acquéreurs ne pourront mettre fin au contrat, sans préavis, que si le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois. Par contre, s'il occupe les lieux depuis plus longtemps, les acquéreurs devront notifier le congé au locataire dans un délai de 3 mois qui suit leur acquisition: à ce moment le préavis peut être réduit à trois mois, si les acquéreurs désirent occuper le bien personnellement.

La nouveauté de la loi de juin 1997 est que, dans cette dernière hypothèse, le préavis doit être donné dans les 3 mois qui suivent l'acte notarié, et non plus dans les 3 mois qui suivent la date de la transcription de l'acte au bureau des hypothèques. Bien entendu, cette disposition ne joue que pour les actes signés après ce 1er juin 1997.

Quelles sont les précautions à prendre?

Tout d'abord, avant de signer le compromis, les acquéreurs doivent demander à leur vendeur la situation locative précise. Ils doivent demander la production des baux pour examiner ce qu'ils contiennent. Le compromis doit être extrêmement précis à ce sujet. Parfois, les locataires font enregistrer le bail à l'insu du propriétaire. Les acquéreurs devraient également se renseigner au bureau de l'enregistrement de l'endroit où se trouve l'immeuble pour demander s'il n'existe pas de bail enregistré. Bien entendu, ils peuvent demander à leur notaire d'effectuer cette démarche.

Ensuite, les acquéreurs devront correctement rédiger la lettre par laquelle ils adressent le renon au locataire. Ici aussi, il faudra respecter certaines formalités, et ils devront s'entourer des conseils les plus avisés.

Enfin, on dit toujours qu'un arrangement vaut mieux qu'un procès. Une discussion avec le locataire permet souvent d'éviter des gros problèmes: ensemble, les acquéreurs et le locataire pourront signer une convention précisant les modalités de départ de ce dernier. Attention toutefois aux termes de cette convention qui devra être rédigée avec soin !

Bonne indigestion et bonne chance

Posté : 08/05/2006 19h12

C'est marrant quand même !

On rend service aux gens TOUT A FAIT GRATUITEMENT et puis, hop, on ne les voit plus

Pas un merci, pas un bonjour, plus rien...

C'est à vous donner envie de les envoyer "promener" avec leurs problèmes !!!
Merde alors !

Posté : 08/05/2006 19h29

J'ai décidé d' être heureux parce que c'est bon pour la santé . (Voltaire)

Posté : 08/05/2006 20h31

Mais non voyons, pourquoi penser cela...ta réponse m'a été très utile et je trouve ca super de pouvoir ainsi recevoir des réponses aussi sympa et utiles...chapeau à vous tous qui aidez et prodiguez conseils à nous qui pateaugeons dans toutes ces législations...je vais t'avouer que je suis passée en coup de vent car j'ai eu pas mal de soucis ces derniers temps et puis la recherche d'une maison prend beaucoup de temps aussi...mais je comprends ta réaction, c râlant de se couper en quatre pr les autres et de tout faire pr faire plaisir sans aucun merci ni résultat...malheureusement c'est souvent le cas. Sache que de ma part ce n'était pas du tout intentionnel....merci sincèrement et bonne soirée à toi, je boirai un verre à ta santé si je l'ai cette maison! lol

bye bye

Posté : 09/05/2006 19h25

tu auras deviné que donc j'ai fais une offre pour la maison...c'est très compliqué mais je me dis qu'il faut tenter le coup car sinon je le regrettrais...offre valable 15 jours....vivement la semaine prochaine que je sache quoi! bonne soirée

Posté : 10/05/2006 09h53

Posté : 10/05/2006 17h49

à Bithau (euh quel drôle de pseudo lol):

euh...ben ne connaissant rien de ta vie, de ta situation familiale,... je n'allais quand même pas me promettre....mais bon si tu es jeune (euh 25-30 ans) riche et bien entendu propriétaire d'une belle et grande maison, on peut toujours s'arranger.....


mdr

mais non je rigole hein! mais c'est vrai que ta réponse vaut au moins ça! allez à défaut je te remercie encore et te souhaite une agréable et douce soirée

Posté : 10/05/2006 18h33

Posté : 10/05/2006 20h33

allez je rigolais bien entendu, car mon coeur est également déjà pris depuis qques années malgré mon jeune âge (23 ans)...j'ai fais des études dans la même branche mais on va dire que j'ai beaucoup oublié (ou pas beaucoup appris c possible aussi) et je ne travaille pas dans ce milieu, on oublie vite dans ces conditions. Et puis comme j'ai vu qu'il y avait des pros, j'en profite! En tout cas chapeau pr ce que tu fais ici, tu en aides pas mal des gens égarés comme j'ai pu voir...et tout ca gratuitement, je suppose. C'est cool de savoir qu'il y a encore des gens comme ça.

allez bonne continuation! et à ta santé!